wie die Berechnung des Darlehens konstant (Cost of Capital)

Die Kapitalkosten für eine Eigenschaft namens Loan Constant (Constant) oder Mortgage Constant. Alle Kredite haben eine bestimmte Zins-und, sofern es sich um eine unverzinsliche einzige Teil des Darlehens, alle Kredite einen Zins-und Tilgungszahlungen Zahlung zu verlangen. Der Auftraggeber ist auf der Grundlage der Abschreibung des Darlehens berechnet. So, wenn der Kredit hat eine 30-jährige Abschreibungen, die gleich 360 Monate ist, muss der Auftraggeber in 360 Raten gezahlt werden, so ist das Darlehen in voller Höhe auf die letzte Zahlung Darlehen ausgezahlt.

Der angegebene Zinssatz eines Darlehens ist strikt die Höhe der Zinsen, Darlehen anfällt. Das Darlehen konstant, auf der anderen Seite, ist als ein Zinssatz, der sowohl die Zins-und Tilgungszahlungen der Rückzahlung eines Darlehens beinhaltet ausgedrückt. Die Formel lautet:

Loan Constant = [Zinssatz / 12] / (1 - (1 / (1 + [Zinssatz / 12]) ^ n))

n = Anzahl der Monate in der Darlehenslaufzeit

Beispiel 1: Angenommen ein Investor ein Darlehen für $ 4.000.000 bei einer 5,50% Zinsen mit einer 30-Jahres-Abschreibung. Wir berechnen die erforderlichen jährlichen Kredit-Zahlungen, wenn das Darlehen Konstante bekannt.

Konstante = [0,055 / 12] / (1 - (1 / (1 + (0,055 / 12]) ^ 360))

Konstante = 0,06813 x 100 = 6,813% (gerundet)

Jährliche Zahlungen = $ 4.000.000 * .06813 = $ 272.520

Während die Eigenschaft hat einen Zinssatz von 5,50% des Anlegers tatsächlichen Kosten des Kapitals für das Darlehen ist 6,813% einmal die Kapitalzahlung wurde berücksichtigt. Wenn die oben genannten Darlehen Szenario hat eine 1,25 Schuldendienst Coverage Ratio (DSCR) Anforderung dann ein Investor weiß, dass die Immobilie muss mindestens die folgenden NOI, um das Darlehen zu unterstützen:

$ 272.520 x 1,25 = 340.650 $

Bedenken Sie, dass auch das Umgekehrte gilt. Ein Kreditnehmer kann sein Potenzial Schuldendienst Darlehens mit dem Darlehen konstant, solange er die NOI kennt Faktor.

Beispiel 2: Ein Kreditnehmer will seinen Kredit zu refinanzieren. Seine NOI $ 560.000 und er gehört hat, dass seine Hausbank wird ihm mit einem Zinssatz von 6,25% für 25 Jahre mit einem Minimum DSCR von 1,25. Was ist die maximale Kreditsumme kann er Schuldner unter Einhaltung einer Einschätzung?

Konstante = [0,0625 / 12] / (1 - (1 / (1 + (0,0625 / 12]) ^ 300))

Konstante = 0,07916 x 100 = 7,916% (gerundet)

Da der Kreditnehmer weiß, das Debt Service Coverage Ratio, muss 125% mehr als die jährliche Schuldendienst er die jährlichen Zahlungen wie folgt berechnen:

$ 560.000 = $ 448,000

1,25

Mit $ 448.000 von der Unterkunft Net Operating Income Verfügung, um die Schuldentilgung zu bedienen, würde seine maximal mögliche Hypothek auf Schuldendienst basieren:

$ 448.000 = $ 5.659.424

0,07916

Wie dargestellt, ist das Darlehen konstant ein Werkzeug, das ein Kreditnehmer helfen kann leicht verstehen, das Potenzial Schuldendienst mit einer Eigenschaft auf eine bestimmte betriebliche Ergebnis basiert verbunden. Jeder Kreditnehmer sollte sicherstellen, dass sie überprüfen, das Darlehen konstant mit ihrer Kreditgeber zu gewährleisten, dass es seine Annahmen übereinstimmt. Zum Beispiel haben FHA Mehrfamilien-Hypotheken eine Hypothek Versicherungsprämie, die auch in das Darlehen Konstante, die einer Immobilie Kosten der Kapitalbeschaffung berücksichtigt. Ein paar andere Gegenstände zu merken sind:

Mangel Nr. 1: Die ständigen funktioniert nur für festverzinsliche Darlehen. Für variabel verzinslichen Hypotheken, haben monatlich wechselnden Zinssätzen Kreditgeber in der Regel zeichnen die maximal mögliche Zinssatz für dieses Darlehen. Informieren Sie sich bei Ihrem Kreditgeber, was angemessen ist, wenn die Modellierung Schuldenübernahmen.

Mangel Nr. 2: Die ständigen Veränderungen auf die Amortisation der Hypothek basiert. Zwar nicht unbedingt ein Mangel, es ist wichtig, die Bedingungen eines Darlehens Zitat erhalten Sie von einem Kreditgeber zu verstehen oder wenn Ihr Darlehen Annahmen genau für eine bestimmte Eigenschaft oder Markt sind. Je kürzer die Amortisationszeit eines Darlehens, desto höher der Unterkunft Kapitalkosten.

Manko Nr. 3: Die Konstante ist nicht Faktor interest-only Perioden. In der aktuellen Kredit-Umgebungen verwenden die meisten Kreditgeber eine amortisierende konstant. Bei der Modellierung Cashflow ist es wichtig, ein Interesse nur Zeiten beachten Sie aber obwohl sie die Cash-on-Cash-Erträge steigen, es wird sich nicht ändern den Darlehensbetrag.
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